公平公正的合同條款是對(duì)簽訂雙方的共同約束，違約要依法付出代價(jià)。合約期未到，商戶(hù)因經(jīng)營(yíng)不善申請(qǐng)?zhí)崆敖饧s，這是商戶(hù)與商場(chǎng)都不愿發(fā)生的情況，而青島弘陽(yáng)家居有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“弘陽(yáng)家居”)的商戶(hù)喬先生卻要在經(jīng)營(yíng)困難的情況下，再與商場(chǎng)就解約問(wèn)題打起了官司。法院認(rèn)為，雖然是喬先生在合約期內(nèi)提出解約屬于違約，但弘陽(yáng)家居在此前合同問(wèn)題尚未處理妥當(dāng)?shù)那闆r下，就把同一間店鋪?zhàn)饨o了他人，也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任，而且也需按照合同約定退還商戶(hù)裝修押金和保證金。

商戶(hù)經(jīng)營(yíng)困難想提前解約 弘陽(yáng)家居不同意

喬先生與弘陽(yáng)家居的租賃合同是2019年9月簽訂的，租賃期限到2021年10月，共計(jì)兩年。除房租外，根據(jù)合同約定，喬先生還需要交納經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)、能源服務(wù)費(fèi)、保證金、裝修押金等費(fèi)用。在租下商鋪的同時(shí)，喬先生還租下了弘陽(yáng)家居的一處廣告位。

然而好景不長(zhǎng)，因店面經(jīng)營(yíng)困難，喬先生在2019年12月向弘陽(yáng)家居提出了撤場(chǎng)申請(qǐng)，弘陽(yáng)家居公司提出與喬先生變更合作方式，但雙方一直未達(dá)成一致書(shū)面協(xié)議。2020年9月，弘陽(yáng)家居向喬先生郵寄了一份告知函，雙方的租賃合同自函件送達(dá)之日起解除。

對(duì)于在合同履行期間已經(jīng)繳納的費(fèi)用，喬先生與弘陽(yáng)家居共同確認(rèn)包含2019年10月至2020年4月期間的租金107333元、2019年10月至2020年1月期間的經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)17807元及廣告費(fèi)4500元。

在寄送給喬先生的告知函里，弘陽(yáng)家居稱(chēng)喬先生自2020年1月起就拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，而且在合同期內(nèi)喬先生還無(wú)故終止?fàn)I業(yè)。在此之后，弘陽(yáng)家居向法院提起訴訟，要求喬先生支付拖欠的租金得費(fèi)用共計(jì)月13.4萬(wàn)元及支付合同解除違約金約10.7萬(wàn)元。

合約問(wèn)題尚未妥善解決 弘陽(yáng)家居又將商鋪另外出租

在得知自己被起訴后，喬先生向法院提起反訴，要求弘陽(yáng)家居賠償家居及店內(nèi)貨品損失約118萬(wàn)，并補(bǔ)償?shù)赇佈b修費(fèi)用64.7萬(wàn)。

在案件審理期間，喬先生向法院提交了一份錄音證據(jù)，以證明弘陽(yáng)家居在沒(méi)有通知清繳租賃費(fèi)用的情況下，就單方面將自己租下的場(chǎng)地再行出租給了第三方，導(dǎo)致此前雙方簽訂的租賃合同在客觀(guān)事實(shí)上的不再履行。

在這份錄音里，弘陽(yáng)家居的劉經(jīng)理承認(rèn)把喬先生的店鋪?zhàn)饬顺鋈?，而且新的租賃方已經(jīng)進(jìn)店辦公了。同時(shí)，劉經(jīng)理還提出可以把喬先生的貨物拉走或者另行處理。

法院認(rèn)為，喬先生與弘陽(yáng)家居簽訂的租賃合同租期為兩年，喬先生在合同履行期間向弘陽(yáng)家居提出解除合同，但這一解除行為既不是雙方合意，也沒(méi)有法定事由，已經(jīng)構(gòu)成了違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)支付弘陽(yáng)家居欠付租金、經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)、能源服務(wù)費(fèi)以及違約金。但考慮到喬先生自2019年12月后就未實(shí)際經(jīng)營(yíng)，而且期間因疫情無(wú)法經(jīng)營(yíng)等情況，法院酌情免除了喬先生兩個(gè)月的租金。同時(shí)，由于喬先生租賃的店鋪已經(jīng)被弘陽(yáng)家居出租給了第三方，在這一情況下如果按照合同約定全部由喬先生承擔(dān)租金及違約金就有失公平，因此法院認(rèn)為在雙合同解除期間的租金以及經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)、能源服務(wù)費(fèi)雙方各承擔(dān)50%為宜。

上訴理由均被駁回 弘陽(yáng)家居也需退還押金和保證金

對(duì)于城陽(yáng)區(qū)人民法院的一審判決，喬先生與弘陽(yáng)家居均表示不服，隨即向青島市中級(jí)人民法院提起了上訴。

弘陽(yáng)家居認(rèn)為，喬先生并不是因?yàn)橐咔橥Ｖ沽说赇伒慕?jīng)營(yíng)，因此不適用因疫情影響經(jīng)營(yíng)而減免租金的規(guī)定。而且在喬先生單方面提出解除合同后，弘陽(yáng)家居并沒(méi)有同意，因此喬先生仍應(yīng)按照合同約定履行支付租金以及經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)、能源服務(wù)費(fèi)等的義務(wù)。

同時(shí)，弘陽(yáng)家居還強(qiáng)調(diào)，即便是公司將喬先生租賃的店鋪另行出租，但因?yàn)閱滔壬恢闭加械赇?，而且還有打砸店鋪的行為，導(dǎo)致弘陽(yáng)家居沒(méi)有實(shí)際將店鋪另行出租。因此，一審法院以弘陽(yáng)家居將店鋪另行出租而認(rèn)定應(yīng)當(dāng)減少收取租金的判決，無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)。

而喬先生則表示，弘陽(yáng)家居在將店鋪出租給第三方時(shí)，還擅自將店內(nèi)價(jià)值一百多萬(wàn)元的全新貨品搬運(yùn)至商場(chǎng)的其他地方存放，存放條件惡劣，導(dǎo)致貨物受損無(wú)法進(jìn)行二次銷(xiāo)售，嚴(yán)重侵害了自己的合法權(quán)益。

在二審期間，弘陽(yáng)家居提交了一份公證書(shū)，證明截止2021年10月，弘陽(yáng)家居并未出租涉案店鋪，且涉案店鋪仍保持喬先生承租時(shí)的原樣，喬先生未按照合同約定將店鋪恢復(fù)原狀并返還弘陽(yáng)家居。但喬先生認(rèn)為，根據(jù)自己此前提交的視頻證據(jù)，弘陽(yáng)家居早在2020年9月就將店鋪實(shí)際轉(zhuǎn)租給了第三人經(jīng)營(yíng)。

青島市中級(jí)人民法院審理認(rèn)為，這是一起房屋租賃合同糾紛，雙方對(duì)合同解除時(shí)間及房屋租金、經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)服務(wù)費(fèi)、違約金認(rèn)定有分歧。喬先生在合同履行期間向弘陽(yáng)家居提出解約，但雙方并未達(dá)成一致意見(jiàn)，因此一審法院據(jù)此認(rèn)定喬先生違約，并應(yīng)支付欠付租金、經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)、能源服務(wù)費(fèi)以及違約金的判決于法有據(jù)。而且一審法院對(duì)于各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算和判決也是有法可依，二審也予以維持。

不過(guò)，對(duì)于弘陽(yáng)家居提出的不返還裝修押金和保證金的主張，法院認(rèn)為上訴理由不成立，不予支持。最終，法院判決喬先生與弘陽(yáng)家居的租賃合同解除，喬先生需依法支付房屋租金、經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)等費(fèi)用，而弘陽(yáng)家居也要依法退還喬先生裝修押金和保證金。 文/信網(wǎng)記者 于曉